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2019温州土地市场迎来第一拍,德信第71轮竞拍以13.78亿夺得滨江商务区?#19968;?#23707;片区T05-07地块

2019-03-04 来源:guohui
 
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今天的土拍过程很有意思,据说吸引了华鸿金科联合体、德信、中梁、荣安、招商、新城等知名房企参拍。

整体拍卖速度还算较快,9点到10点多次5秒应价来看,呈现你追我赶的焦灼态势,可见房企们对于这块地势在必得。尤其到了第34轮,“大?#23567;?#30452;接加价3000万,可能是想借此“吓退”对手,没想到对手依旧保持着300万的加价幅度,看来开发商对于城市东进还是有信心的,另外也可以看出,随着近来资金面的逐步宽松,各大房企荷包日渐丰?#27169;?#20282;机补仓中。

最终结果:经过71轮,由13.78亿元竞得,折合楼面价14541元/㎡,溢价率21.1%。


温州市滨江商务区?#19968;?#23707;片区T05-07地块,位于温州市龙湾区蒲州街道下埠村,南面是规划中的初中和小学,东面是绿城留香园。
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地块相对区位图


该宗地块在规模和容积?#25163;?#26631;与绿城留香园有很多相似之处:T05-07占地29523平方米(44.2845亩),容积率≥1.5,≤3.21,建筑面积≤94768平方米。留香园占地面积25567平方米(38.3505亩),容积率≥1.5,≤3.1, 建筑面积79283平方?#20303;?/span>

但条件门槛还是降了不少:留香园是温州实行全装修住宅以来要求标准最高的。住宅室内全装修工程平均造价≥2500元/㎡,建筑外立面住宅部分(含门窗)≥500元/㎡,室外景观工程平均造价≥1000元/㎡。

而T05-07地块的住宅室内全装修工程平均造价≥1000元/㎡,室外景观工程平均造价≥600元/㎡。

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?#19968;?#23707;片区T05-07地块出让须知

浙江省土地使用权网上交易?#20302;?/p>

有趣的是T05-07地块在挂牌时还曾发生小?#23433;?#26354;?#20445;?#39318;次挂出之后没多久便终止交易,随后立即又再次重新挂出。小编“嗅到”了一丝丝八卦的赶脚,仔细对比了两次出?#27809;?#26412;信息:

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?#19968;?#23707;片区T05-07地块(首次挂?#24179;?#38754;)


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?#19968;?#23707;片区T05-07地块(最新挂?#24179;?#38754;)

仅仅是土地用途从原先的“零售商业用地/城镇住宅用地、零售商业用地和餐饮用地”调整为“城镇住宅用地(普通商品房)/城镇住宅用地、零售商业用地和餐饮用地”。随之,规划局公告及时补充?#24471;鰨?#26159;因为数据录入省交易?#20302;呈?#20986;?#35828;?#24046;错,简单的说,就是“手误?#20445;?/span>

此用途改变非彼用途改变。只是在前加了个后面已有的“城镇住宅用地?#20445;?#29992;得着这么大动干戈么?




今天成交地块位置上与留香园最为接近,相较留香园当时封顶价18326.8元/㎡,竞配3200㎡保障性住房。今天T05-07地块14541元/㎡的地价,的确是相对“跳水?#20445;?#20294;就大市场环境而言,其实是楼市回归理?#38498;?#30340;合理区间。

楼市的短周期,不仅影响着购房者买房,也影响着房企拿地,去年5月留香园拿地?#20445;?#27491;是温州楼市短周期见顶?#20445;?#25152;以才有14家大房企憋足了劲,吃了兴奋剂般经过214轮对?#20445;?#19968;次又一次刷新龙湾楼面价直到超过鹿城同区域的楼面价。

再看近期平静如水的土地市场,远洋世?#28286;?#31456;、新城吾悦广场的零溢价、底价拿地,今天这宗?#19968;?#23707;T05-07地块却吸引了6家房企,71轮的激烈竞争,确是?#21058;?#26410;及。小编斗胆揣测,楼市短周期已处于底部区域,正是拿地好时光,嘿嘿,相关楼市短周期知识请查询或咨询?#25910;?#30740;究中心的大咖,小编只是现学现卖,哈哈。

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数据来源?#25910;?#24066;场研究中心



再罗列下滨江商务区周边土地成交案例,属鹿城的,例如十一峯、天麓、远洋?#19968;?#23707;等地块,拿地价在1.5-1.7万,属龙湾的?#19968;?#23707;片区T05-07地块1.45万的地价,与鹿城保持一定价差,可以说是市场的理性回归,也是短周期使然。这一点从远洋世?#28286;?#31456;、新城吾悦广场,零溢价、底价拿地也可以看出,再加上目前留香园一期去化情况较为一般,开发商拿地热情也会有所影响。


区域竞争版块库存数据显示:
存量+待开量,高达115.79万㎡
,要知道2018年全年市区住宅去化仅260万方(含洞头),鹿城区去化仅54万方,该区域去化压力不小呀。
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数据来源?#25910;?#24066;场研究中心


那么该地块以什么突围呢?

1、价格优势,相比较竞争楼盘有一定价格优势,而市区范围?#25307;?#20135;品短?#20445;?#21482;有控制?#31859;?#20215;,做好户型,在2019年还是有很大机会的;

2、该宗地块南面的初中和小学,同时周边还有幼儿园在建中,可以说教育资源配套很丰富,十足的学院风房;

3、靠近瓯江路,状蒲片规划前景可期,未来随着滨江CBD东移,发展前景稳步发展。


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状蒲片区状元北单元


4、会展路、机场大道、瓯江路等交通路网都相对成熟,还有直通瓯海大道的立?#36824;?#21010;,将更会助力区域交通快速便捷。


5、该地块成交楼面价约1.45万,毛估估未来售价可以定位毛坯2.3w-2.4w左右,可以突围滨江商务区版块的竞争,按此售价区间,可以争取包括七都及新城蒲州一片皆有潜在客户竞争。


很关键的一点,尽管该地块位于滨江商务区?#19968;?#23707;板块,但其行政上属于龙湾区。


举个例子,滨江商务区其他楼盘,行政上属于鹿城区,价格约3-3.2万/㎡,本宗地块属于龙湾区,假设未来毛坯售价2.3-2.4万元/㎡,一河之隔,差七八千,你怎么选


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